Zasiedzenie nieruchomości

zasiedzenie nieruchomości

ISTOTA ZASIEDZENIA

Zasiedzenie to instytucja prawna polegająca na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza, wskutek faktycznego wykonywania tego prawa, w ciągu okresu czasu oznaczonego w ustawie.

Zasiedzenie polega na podejmowaniu czynności tożsamych z zakresem dozwolonych zachowań uprawnionego z tytułu tego prawa, będącego przedmiotem zasiedzenia.

Uskankcjonowanie bezprawnego działania jakim jest korzystanie z cudzej rzeczy bez zgody, znajduje jednak usprawiedliwienie, ponieważ uprawniony z danego prawa pomimo posiadania takiej możliwości nie korzysta z ochrony, która mu przysługuje.

Zasiedzenie jako jeden ze sposobów uporządkowania własności, stanowi pewnego rodzaju sankcję wobec opieszałych i nieproduktywnych właścicieli, którzy przynoszą ujemne skutki z punktu interesu gospodarczego.

Zasiedzenie odgrywa w Polsce bardzo ważną rolę szczególnie w stosunkach wiejskich, gdzie stan prawny nieruchomości nie zawsze był i jest zgodny ze stanem posiadania.

Zasiedzenie ma na celu zapewnienie trwałości użytkowania nieruchomości, co jest podstawowym czynnikiem racjonalnego użytkowania ziemi. Częste zmiany użytkowników wykluczają możliwość rozsądnego zagospodarowania gruntów i są przyczyną pogarszania ich zdolności wytwórczych.

Instytucja zasiedzenia ma również na celu wzmocnienie i niewzruszalność powstałych stosunków oraz spowodowanie by osoby, którym przysługuje prawo, faktycznie je wykonywały.

Instytucja zasiedzenia często chroni interesy osób, które w dobrej wierze objęły rzecz we władanie na podstawie mylnego przeświadczenia, że przysługuje im prawo własności, a wieloletnie posiadanie rzeczy umacniało je w tym przekonaniu.

Zasiedzenie daje posiadaczowi, którego posiadanie istnieje przez dziesiątki lat, możliwość nabycia własności, a tym samym poczucia pewności, bezpieczeństwa, że któregoś dnia nagle nie zostanie pozbawiony tego posiadania. Uszczuplenie majątkowe jakie ponosi osoba której dotychczas przysługiwało prawo, utracone przez zasiedzenie, jest usprawiedliwione tym, że skoro osoba ta nie wykonywała swojego prawa przez tak długi czas, to z reguły nie zależało jej na tym, a tym samym nie dozna wielkiej krzywdy.

Zasiedzenie stanowi pierwotny sposób nabycia prawa. Nabycie to następuje ex lege, bez potrzeby dokonywania przez uprawnionego innych czynności niż wykonywanie prawa.

ZDOLNOŚĆ NABYCIA WŁASNOŚCI PRZEZ ZASIEDZENIE

Zdolność nabycia własności w drodze zasiedzenia wynika z przysługującej każdemu człowiekowi zdolności prawnej. Osoba nabywająca właściwe prawo przez zasiedzenie nie musi posiadać zdolności do czynności prawnej. Wynika to z faktu, że zasiedzenie jest nabyciem prawa na podstawie określonego w ustawie zdarzenia prawnego, z którym prawo łączy ex lege skutek w postaci nabycia własności, a nie nabyciem prawa w drodze czynności prawnej. Oznacza to, że osoby fizyczne mogą nabyć własność w drodze zasiedzenia bez względu na to czy mają pełną czy ograniczoną zdolność do czynności prawnych, czy też takiej zdolności nie mają. Niezbędnym warunkiem nabycia przez osobę fizyczną własności przez zasiedzenie jest to by mogła ona być posiadaczem. Nie jest oświadczeniem woli w technicznym tego słowa znaczeniu, wyrażenie woli posiadania, ponieważ należy ono do zdarzeń cywilnoprawnych, które zakwalifikowano jako przejawy woli podobne do oświadczeń woli, natomiast różniące się od nich tym, że skutek prawny następuje niezależnie od woli działającego.

JAKIE NIERUCHOMOŚCI MOŻNA ZASIEDZIEĆ?

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE

Są to obszarowo wydzielone części powierzchni ziemskiej czyli część oznaczona pewnymi granicami, stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), poprzez jej wydzielenie spośród otaczających gruntów w sposób nadający jej cechę rzeczy samoistnej jako przedmiotu prawa i obrotu prawnego powoduje że część ta staje się odrębnym przedmiotem własności.

Przedmiotem zasiedzenia może być całość nieruchomości gruntowej oraz wyodrębniona jej część (działka), czyli fizyczna część nieruchomości gruntowej. W tym przypadku powstanie nowa nieruchomość, oddzielona od części macierzystej.

W drodze zasiedzenia można nabyć także nieruchomość rolną.

NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWE

Są to budynki trwałe z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie należą do części składowych gruntu, lecz stanowią odrębny od niego przedmiot własności.

Zasiedzenie nieruchomości budynkowej może nastąpić wyłącznie wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego gruntu. Odrębna własność budynku przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. To możliwość zasiedzenia prawa podstawowego warunkuje możliwość zasiedzenia nieruchomości budynkowych. Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia powinno obejmować grunt i cały budynek. Gdyby zachodziła konieczność wyłączenia z nieruchomości pomieszczeń, które nie były objęte samoistnym posiadaniem, nie byłoby możliwe stwierdzenie zasiedzenia.

Nie można nabyć w drodze zasiedzenia własności budynku przysługującego rolniczej spółdzielni produkcyjnej.

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE

To część budynku (lokal)związana trwałe z gruntem, która na podstawie przepisów szczególnych stanowi przedmiot odrębny od gruntu. Nieruchomością lokalową może być wyłącznie samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu np. lokal użytkowy, w tum garaż będący częścią składową budynku, wyodrębniony prawnie w osobny przedmiot własności.

Można nabyć w drodze zasiedzenia nieruchomość lokalową, o ile już wcześniej ustanowiona została odrębna własność lokalu.

Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności .

Zasiedzeniu nie podlegają nieruchomości wyłączone z obrotu tj. drogi publiczne.

JAKIE SĄ WARUNKI ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI?

POSIADANIE SAMOISTNE

Występuje gdy posiadacz włada rzeczą jak właściciel co oznacza, że wykonuje on posiadanie tak jakby rzecz była jego własnością. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, a także gdy wie o tym, że nie jest właścicielem ale chce posiadać i posiada jakby nim był. Posiadaczem samoistnym jest ten kto może faktycznie korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób czyli może pobierać pożytki i inne przychody z rzeczy oraz może rozporządzać rzeczą.

Przejawem samoistnego posiadania jest np. ogrodzenie nieruchomości gruntowej i korzystanie z niej, opłacanie podatków od nieruchomości.

OKRES POSIADANIA SAMOISTNEGO

By nabyć nieruchomość przez zasiedzenie posiadanie samoistne musi trwać nieprzerwanie przez okres 20 lat lub 30 lat

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI W DOBREJ I W ZŁEJ WIERZE

Przy nabyciu własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra i zła wiara nie jest przesłanką, ma natomiast wpływ na długość terminów.

Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność nieruchomości z upływem 20 lat, a posiadacz w złej wierze z upływem 30 lat.

DOBRA WIARA posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje, gdy z przyczyn usprawiedliwionych ( a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności.

Dobra wiara posiadacza podlega ocenie według stanu z chwili uzyskania posiadania nieruchomości.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24.04.1999r. stanął na stanowisku, że osoba która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości może być uznana za posiadacza w dobrej wierze.

W złej wierze natomiast jest posiadacz nieruchomości który ma świadomość że nie jest właścicielem nieruchomości a także ten posiadacz który przy dochowaniu należytej staranności powinien wiedzieć że nie jest właścicielem.

Z praktyki wynika, że znacznie częściej mamy do czynienia z zasiedzeniem nieruchomości w złej wierze.

STWIERDZENIE ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI PRZEZ SĄD

Właściwym trybem dla stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest postępowanie nieprocesowe. Postępowanie o zasiedzenie jest jedyną możliwą drogą do stwierdzenia istnienia zasiedzenia. Celem stwierdzenia zasiedzenia jest uzyskanie przez posiadacza dowodu w postaci prawomocnego orzeczenia sądowego, stwierdzającego że dana osoba jest właścicielem nieruchomości. Stwierdzenie zasiedzenia ma deklaratoryjny charakter, ponieważ samo nabycie prawa następuje na skutek upływu terminu zasiedzenia. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek o zasiedzenie nieruchomości stanowi podstawę wpisu danej osoby jako właściciela do księgi wieczystej.

Zamieszczony na niniejszej stronie wpis ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi pomocy prawnej w rozumieniu ustawy Prawo o adwokaturze.